{"id":1585,"date":"2018-03-01T12:21:40","date_gmt":"2018-03-01T12:21:40","guid":{"rendered":"http:\/\/www.mrinmobiliarios.com\/?p=261"},"modified":"2018-03-01T12:21:40","modified_gmt":"2018-03-01T12:21:40","slug":"informateantes","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.mrinmobiliarios.com\/blog\/2018\/03\/01\/informateantes\/","title":{"rendered":"Si est\u00e1s pensando en vivir de alquiler o arrendar tu casa, no vayas a lo loco: inf\u00f3rmate antes"},"content":{"rendered":"

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TODO LO QUE UN POTENCIAL INQUILINO Y SU CASERO TIENEN QUE SABER ANTES DE FIRMAR UN CONTRATO:<\/h2>\n

Del 11% de 2011 a m\u00e1s del 20% el a\u00f1o pasado, tal es el salto que ha dado la proporci\u00f3n de hogares que vive de alquiler en apenas seis a\u00f1os. Estos datos, que maneja el sector inmobiliario, colocan a Espa\u00f1a m\u00e1s cerca de la media europea, que ronda el 30%. Un incremento que ha ido de la mano de una tendencia alcista de los precios medios, que\u00a0en 2017 registraron una subida del 8,9%, la m\u00e1s acusada de los \u00faltimos tres a\u00f1os, seg\u00fan varios \u00a0portales inmobiliarios.<\/p>\n

Lejos de ser una opci\u00f3n casi deleznable, como se le consideraba hace apenas tres lustros, el arrendamiento representa un camino casi obligado para todos aquellos que, debido a la crisis,\u00a0han perdido el poder adquisitivo\u00a0necesario para comprar una vivienda. Y es tambi\u00e9n una posibilidad concreta para los propietarios, quienes ven en los\u00a0bajos tipos de inter\u00e9s\u00a0la ocasi\u00f3n de invertir en la adquisici\u00f3n de un piso que pueden alquilar posteriormente. De todas formas, antes de firmar el contrato, tanto el inquilino como el propietario deber\u00edan repasar los elementos m\u00e1s importantes de la locaci\u00f3n, con el objetivo de evitar situaciones desagradables y costes a\u00f1adidos.<\/p>\n

Duraci\u00f3n del contrato<\/strong><\/p>\n

El contrato de alquiler tendr\u00e1 una duraci\u00f3n m\u00ednima de un a\u00f1o y se puede prorrogar hasta un m\u00e1ximo de tres a\u00f1os. Si el plazo inicial fuera inferior a este m\u00e1ximo, el contrato se renovar\u00eda obligatoriamente por plazos anuales, hasta alcanzar una duraci\u00f3n de tres a\u00f1os, excepto si el inquilino renuncia a ello comunic\u00e1ndolo con 30 d\u00edas de antelaci\u00f3n. \u201cEsto quiere decir que el arrendador est\u00e1 obligado a permitir las extensiones autom\u00e1ticas hasta que se alcance o supere los tres a\u00f1os de vigencia\u201d, aclara Gonzalo Cabrera, socio del despacho de abogados M&Partners.<\/p>\n

Si esta es la regla general establecida por\u00a0la Ley de Arrendamientos Urbanos, la misma normativa prev\u00e9 que el inquilino pueda desistir del contrato una vez hayan transcurrido al menos seis meses desde su vigencia. \u201cEn caso de ruptura, las partes pueden establecer en el contrato una penalizaci\u00f3n que suele ser una mensualidad por cada a\u00f1o de cumplimiento que queda pendiente o una parte proporcional en caso de per\u00edodos inferiores al a\u00f1o\u201d, destaca Ignasi Vives, del despacho de abogados Sanahuja Miranda. Si en el contrato no se dice nada al respecto, \u201ca priori no hay penalizaci\u00f3n\u201d, estima Cabrera.<\/p>\n

ITP, comunidad, IBI, basuras: \u00bfqui\u00e9n paga qu\u00e9 cosa?<\/strong><\/p>\n

Los expertos consultados coinciden en que inquilino y propietario pueden pactar libremente \u2014y luego reflejar en el contrato\u2014\u00a0qui\u00e9n se hace cargo de los gastos de comunidad, el IBI y la tasa de basuras. Si el contrato no dice nada al respecto, el inquilino no tiene la obligaci\u00f3n de pagarlos y todos correr\u00e1n a cuenta del propietario. \u201cLa ley prev\u00e9 que las partes puedan pactar que el inquilino pague algunos o todos estos costes, pero deber\u00e1 constar en el contrato, con la determinaci\u00f3n del importe anual\u201d, subraya Cabrera. Y a\u00f1ade: \u201cEn el caso de los gastos de comunidad, puede surgir una dificultad en este sentido, ya que a veces no se conoce su importe con exactitud en el momento de firmar el contrato\u201d. \u201cLos gastos de comunidad y la basura normalmente los paga el inquilino, y el IBI es para el arrendador\u201d, resume Amor Pelegr\u00ed, letrada del despacho Pelegr\u00ed Abogados.<\/p>\n

Un discurso aparte merece\u00a0el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo cobro depender\u00e1 de cada Comunidad Aut\u00f3noma, puesto que algunas no lo reclaman. En el caso de que se tenga que pagar, lo har\u00e1 el inquilino. \u201cEn un principio, se calcular\u00e1 por la duraci\u00f3n total del contrato, por lo que aconsejo hacerlo de un a\u00f1o prorrogable\u201d, sugiere Pelegr\u00ed.<\/p>\n

Fianza y pago anticipado<\/strong><\/p>\n

La ley obliga el propietario a pedir una fianza al inquilino, y este tiene que entregarla. Ser\u00e1 restituida al finalizar el contrato, 30 d\u00edas despu\u00e9s de la entrega de las llaves, \u201cuna vez comprobado que la vivienda est\u00e1 en buen estado y que las rentas y los suministros han sido abonados\u201d, destaca Vives. Este experto se\u00f1ala que su importe es el equivalente de dos meses de renta, \u201csi bien la ley indica que con un mes es suficiente\u201d.<\/p>\n

M\u00c1S INFORMACI\u00d3N<\/strong><\/p>\n

El arrendador tendr\u00e1 que depositarla en alg\u00fan ente p\u00fablico, en aquellas Comunidades Aut\u00f3nomas que as\u00ed lo establecen. En la Comunidad de Madrid, por ejemplo, la fianza se deposita en\u00a0el Instituto de Vivienda de Madrid (Ivima). Hay que tener en cuenta tambi\u00e9n que \u201cel arrendador podr\u00eda solicitar garant\u00edas adicionales y su aceptaci\u00f3n depender\u00e1 de la capacidad de negociaci\u00f3n de las partes\u201d, agrega Cabrera. En cuanto al pago por adelantado, el tambi\u00e9n autor del blog Mrfinanzaspersonales argumenta que \u201cen ning\u00fan caso el arrendador podr\u00e1 exigir por este concepto m\u00e1s de una mensualidad de renta\u201d.<\/p>\n

Actualizaci\u00f3n de la renta e impago<\/strong><\/p>\n

La renta se puede revisar solo en la fecha en la que se cumple cada a\u00f1o de vigencia, y en los t\u00e9rminos establecidos por las partes. \u201cEn defecto de pacto expreso\u201d, advierte Cabrera, \u201cno se aplicar\u00e1 ninguna revisi\u00f3n\u201d. Por el contrario, cuando el contrato prev\u00e9 una actualizaci\u00f3n anual de la renta, se har\u00e1 habitualmente tomando como referencia\u00a0la variaci\u00f3n del \u00cdndice de Precio del Consumo (IPC), seg\u00fan Vives, aunque, en opini\u00f3n de Cabrera, si no se pacta ning\u00fan mecanismo, se revisar\u00e1 teniendo en cuenta el \u00cdndice de Garant\u00eda de Competitividad (IGC).<\/p>\n

\u201cLa pr\u00e1ctica habitual es que se establezca en el contrato que la falta de pago de una mensualidad es causa suficiente para su resoluci\u00f3n\u201d, afirma Cabrera con respecto al impago de la renta. Antes de iniciar el procedimiento de desahucio, en todo caso, aconseja requerir el importe por escrito (por ejemplo, por correo electr\u00f3nico) y luego por burofax. No es obligatorio incluir en el contrato el seguro de impago que eventualmente abonara el arrendador, agrega Pelegr\u00ed.<\/p>\n

\u00bfY las obras ordinarias, extraordinarias y de mejora?<\/strong><\/p>\n

Las peque\u00f1as reparaciones que se revelen necesarias por el desgaste ordinario de la vivienda tendr\u00e1 que pagarlas el inquilino, seg\u00fan la ley. Aun as\u00ed, Pelegr\u00ed aconseja establecer expresamente en el contrato qu\u00e9 obras son las de mantenimiento y qu\u00e9 se considera obras extraordinarias.<\/p>\n

La Ley de Arrendamientos Urbanos prev\u00e9 que estas \u00faltimas sean sufragadas por el arrendador, que \u201cest\u00e1 obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad\u201d. Si las obras duraran m\u00e1s de 20 d\u00edas, se restar\u00e1 de la renta la proporci\u00f3n equivalente a la parte de la vivienda que no pueda utilizar.<\/p>\n

En cuanto a las obras de mejora, su realizaci\u00f3n le da derecho al arrendador subir la renta, pero solo una vez transcurridos tres a\u00f1os de duraci\u00f3n del contrato. Con una salvedad: si hay pacto contrario en el contrato, esta actualizaci\u00f3n de la renta no tendr\u00eda lugar. \u201cLo cierto es que, desde un punto de vista pr\u00e1ctico, ser\u00e1 muy complicado introducir esta cl\u00e1usula en el contrato\u201d, opina Cabrera. Por un lado, las mejoras no son obligatorias, por lo que \u201cser\u00eda dudoso argumentar que el propietario no reciba nada a cambio\u201d. Por el otro, el inquilino estar\u00eda ya protegido por la regla impl\u00edcita de realizar estas obras solo una vez finalizado el contrato y porque la ley prev\u00e9 que, \u201csi no es posible diferirlas de forma razonable hasta el final del arrendamiento, el arrendador tiene que notificarlas por escrito al arrendatario con tres meses de antelaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n

Lo m\u00e1s com\u00fan es que, como las obras de mejora se realizan una vez finalizado el contrato, que se renueva t\u00e1citamente por per\u00edodos anuales, \u201csi el propietario quiere realizarlas y el inquilino no acepta el aumento de la renta, el arrendador le notifica que no le va a renovar\u201d, dice Cabrera. \u201cNo merece la pena discutir por incluir este pacto en el contrato, pero si el arrendatario lo consigue, adelante. Si asesorase el propietario, le sugerir\u00eda que no lo aceptase\u201d, concluye.<\/p>\n

Recopilacion de informacion en internet de distintas fuestes , EL Pais y distitos despachos de abogadoos por\u00a0M.R.Servicios Inmobiliarios<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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