Cómo demostrar pérdidas al vender una casa varios años después para evitar la plusvalía

El Tribunal Supremo, en una reciente sentencia, aclara que es necesario que el vendedor de una vivienda acredite la existencia o no de ganancias por la operación para pagar o evitar la plusvalía municipal. El mero hecho de que hayan pasado, por ejemplo, más de 20 años desde la compra y su posterior venta no es suficiente para exigir el pago de la plusvalía por parte del Ayuntamiento ante la falta de prueba del contribuyente.

En el caso resuelto por el Alto Tribunal, el contribuyente no se había molestado en acreditar la existencia de una pérdida con la venta del terreno o de la vivienda 20 años después de haberla adquirido. “Al contrario, solicitó la devolución de la plusvalía municipal que había pagado, alegando su inconstitucionalidad, independientemente de la existencia de ganancia o pérdida en la transmisión”.

Hay que recordar que el Supremo sólo considera inconstitucional el impuesto de la plusvalía cuando se acredita la existencia de pérdidas en la venta del inmueble, no en otros supuestos. Y dicha prueba corresponde al contribuyente.

Es decir, el Supremo exige que el contribuyente pruebe, mediante un informe pericial, aportando las escrituras de compra y venta o recurriendo a cualquier otro medio de prueba admitido a Derecho, si ha habido o no ganancias con la transmisión de un inmueble.

Por tanto, lo importante es la prueba que aporte el contribuyente,  y no tanto el tiempo transcurrido entre la adquisición y transmisión del inmueble.

De este modo, el transcurso de los años, ya sean 20 o más de 20 años desde la adquisición hasta la transmisión del inmueble, no es suficiente para considerar que el valor del terreno se ha incrementado.

El Alto Tribunal “no permite reducir la cuestión al automatismo de que, cuando transcurran más de veinte años se entenderá acreditada la existencia de incremento de valor”, añade José María Salcedo.

“En definitiva, el transcurso del tiempo entre la adquisición y transmisión del terreno no deja de ser un simple indicio de existencia de incremento de valor del terreno, pero deberá venir confirmado por otras pruebas o hechos para alcanzar la conclusión definitiva”, señala el abogado Salcedo.

De hecho, en el caso resuelto por el Supremo, es la falta de prueba por parte del contribuyente lo que le “ha condenado” y no el hecho de que transmitiera un terreno adquirido hace más de 20 años.

Cuidado con la prueba en estos casos

El hecho de que la prueba practicada, y no el tiempo transcurrido entre la adquisición y transmisión del terreno, sea lo fundamental, no debe hacer perder de vista a los contribuyentes que, en estos casos, la prueba deberá ser más concluyente, dada la antigüedad del terreno.

En definitiva, considera José María Salcedo que la sentencia del Supremo debe tomarse como un «aviso a navegantes» sobre la necesidad de aportar una buena prueba que acredite la pérdida padecida en la venta del terreno.

Y ello, teniendo en cuenta que, dado el tiempo transcurrido, lo habitual será considerar que el valor del terreno se ha incrementado.

Una nueva forma de probar la venta a pérdidas de una casa para evitar la plusvalía

En otra sentencia de 2018 el Tribunal Supremo ha declarado que para acreditar la venta a pérdidas de una vivienda y evitar pagar la plusvalía municipal es posible aportar como prueba los valores de referencia que las comunidades autónomas publican en sus webs para declarar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD). Y es que son los contribuyentes los que deben probar que la transmisión se hizo con pérdidas.

Después de que el Tribunal Constitucional declarara inconstitucional cobrar la plusvalía municipal en aquellas ventas de viviendas a pérdidas, el Supremo apoyó tal decisión, pero determinó que son los propios contribuyentes los que deben probar que la venta de su casa se hizo perdiendo dinero.

Las formas de acreditar las pérdidas con la venta de un inmueble son varias: por ejemplo, aportando las escrituras de compra y venta del inmueble y que de las mismas resulte una pérdida. En este caso, varios Juzgados permiten la actualización del valor de compra conforme al IPC, para así obtener una pérdida en la venta. También es posible probar la pérdida aportando un informe pericial.

Pero recientemente el Supremo ha establecido en una sentencia que se puede usar como medio de prueba de la falta de ganancia en la venta de un inmueble los valores de referencia que cada CCAA publican en su página web, para ayudar a declarar el ITP o el ISyD, tal y como recuerda José María Salcedo. “Se trataría de aportar el valor de referencia publicado en el año en que se adquirió y transmitió el inmueble, como otro criterio de comparación”, señala.

Esto implica en la práctica utilizar los valores de referencia de las comunidades autónomas para evitar pagar un impuesto que recaudan los ayuntamientos. Y su empleo es para ratificar la pérdida que resulta de la comparación de las escrituras de compra y venta del inmueble.

Pero no siempre será posible acudir a este medio de prueba alternativo, tal y como explica Salcedo. “Pueden surgir dos inconvenientes a la hora de aplicar los valores de referencia publicados por la Comunidad Autónoma donde se encuentre el inmueble”, alerta el abogado. El primero es que los valores de referencia no podrán aplicarse a algunos terrenos, cuando tengan características especiales. Habrá que atender a la normativa autonómica aprobada en cada caso. Pero es habitual que estos valores de referencia no se apliquen a inmuebles no construidos, en ruina, a viviendas adosadas, a locales o a viviendas de una determinada superficie…

“Es evidente que, si el valor de referencia de la Comunidad no puede utilizarse para valorar (en el ITP e ISyD) estos inmuebles, por sus especiales características, tampoco podrá utilizarse dicho valor de referencia en el impuesto de plusvalía municipal, para tratar de acreditar que el terreno se vendió en pérdidas”, añade Salcedo.

La segunda desventaja es que no siempre saldrá una pérdida al comparar los valores de referencia de las CCAA en el momento de compra y venta de la vivienda. Y lo negativo es que los ayuntamientos también pueden acudir a este medio de prueba para demostrar que hubo ganancias en la venta de la casa.